Un matrimonio., residente en Sevilla, ha tenido arrendadas durante todo el año 2019 tres viviendas. La relación de ingresos, gastos y otros datos de interés para la determinación del rendimiento neto son los siguientes:
- Primera vivienda arrendada por 900 euros mensuales.
La vivienda fue adquirida en 1999 por un importe equivalente a 90.000 euros, más 7.000 euros de gastos. Para su adquisición solicitaron un préstamo hipotecario del Banco «Z» por el que han pagado a lo largo de 2017 la cantidad de 400 euros de intereses y 2.200 euros de amortización de capital. El valor catastral de dicha vivienda en el año 2018 asciende a 65.200 euros, correspondiendo el 40 por 100 de dicho valor al suelo. El valor catastral de la vivienda fue revisado en 2007.
El coste de adquisición del mobiliario instalado en la vivienda, según factura de 2009, asciende a 6.900 euros. Los gastos satisfechos en 2019 por dicha vivienda han sido los siguientes:
– Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ……………………………. 260,00
– Comunidad……………………………………………………………………. 850,00
– Revoco fachada……………………………………………………………… 210,00
- Segunda vivienda arrendada a un hermano, por 300,00 euros mensuales.
El valor catastral de la vivienda asciende a 13.800 euros y el de adquisición a 45.000 euros, incluidos los gastos inherentes a dicha adquisición, correspondiendo el 35 por 100 al valor del suelo. Dicho valor catastral no ha sido revisado en los últimos 10 años.
Los gastos de esta vivienda a lo largo de 2019 han sido los siguientes:
– Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)…………………………….. 91,00
– Intereses préstamo:…………………………………………………… 4.207,00
– Amortización capital…………………………………………………… 1.202,00
– Comunidad…………………………………………………………………… 720,00
– Instalación de aire acondicionado (01-07-15)…………………. 1.500,00
- Tercera vivienda arrendada por 1.200 euros mensuales.
La vivienda fue adquirida por herencia por la esposa en 2004. Los gastos y tributos inherentes a su adquisición satisfechos ascendieron a 4.125 euros. El valor catastral de dicha vivienda en el año 2018 es de 38.500 euros, correspondiendo el 40 por 100 de dicho valor al suelo.
Los gastos satisfechos en 2019 por dicha vivienda han sido los siguientes:
– Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)…………………………….. 235,00
– Comunidad……………………………………………………………………. 912,00
Determinar el rendimiento neto reducido del capital inmobiliario correspondiente a dichas viviendas en el ejercicio 2018, en caso de tributación conjunta.
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Solución:
- Primera vivienda arrendada:
Ingresos íntegros (900 x 12) …………………………………………………………………….. 10.800,00
Gastos deducibles:
– Intereses y gastos de conservación (400 + 210)………………….. 610,00
– Otros gastos (IBI y comunidad)………………………………………. 1.110,00
– Amortización:
* Vivienda [3% x (60% s/97.000)]……………………………………… 1.746,00
* Muebles (10% s/6.900)……………………………………………………. 690,00
Total gastos deducibles……………………………………………………………………………… 4.156,00
Rendimiento neto (10.800 – 4.156)…………………………………………………………….. 6.644,00
Reducción por arrendamiento vivienda (60% s/6.644)………………………………….. 3.986,40
Rendimiento neto reducido………………………………………………………………………… 2.657,60
- Segunda vivienda arrendada a familiar:
Deberá computarse como rendimiento neto total mínimo el mayor valor de:
a) La diferencia entre ingresos íntegros y gastos deducibles.
Ingresos íntegros (300 x 12)………………………………………………………………………. 3.600,00
Gastos deducibles:
– Intereses y gastos de conservación (limite: ingresos íntegros).. 3.600,00
– Otros gastos (IBI y comunidad)……………………………………………… 811,00
– Amortización:
* Vivienda [3% x (65% x 45.000)]…………………………………………….. 877,50
* Aire acondicionado [6/12 x (10% s/1.500]……………………………….. 75,00
Total gastos deducibles……………………………………………………………………………… 5.363,50
Rendimiento neto (3.600 – 5.363,50)………………………………………………………….. – 1.763,50
Reducción por arrendamiento vivienda (1)……………………………………………………… 0,00
Rendimiento neto reducido………………………………………………………………………… – 1.763,50
b) El 2 por 100 del valor catastral (2% x 13.800) …………………………………………….. 276,00
Rendimiento neto: Se declarara el mayor valor de los dos calculados en las letras a) y b). Es decir, 276.
- Tercera vivienda arrendada:
Ingresos íntegros (1.200 x 12) ………………………………………………………………….. 14.400,00
Gastos deducibles:
– Intereses y gastos de conservación ……………………………….. 0
– Otros gastos (IBI y comunidad)………………………………………. 1.147,00
– Amortización: Vivienda [3% x (60% s/38.500)] (2)……………….. 693,00
Total gastos deducibles……………………………………………………………………………… 1.840,00
Rendimiento neto (14.400 –1.840)……………………………………………………………… 12.560,00
Reducción por arrendamiento vivienda (60% s/12.560) (3)…………………………. 7.536,00
Rendimiento neto reducido……………………………………………………………………… 5.024,00
(1) No se aplica la reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda por ser el rendimiento neto negativo
(2) La base de amortización está constituida por el mayor valor de los siguientes: el coste de adquisición satisfecho (4.125 euros) o el valor catastral del inmueble (38.500 euros). En el ejemplo, la construcción representa el 60 por 100 del valor total del inmueble.
(3) En 2017 la reducción por arrendamiento de vivienda es del 60 por 100, cualquiera que sea la edad del arrendatario.