El señor Ángel Ternero Abas es propietario de un local que tiene alquilado desde hace 5 años realizando la actividad de bar restaurante. Cada mes cobra en concepto de alquiler 3005,00 euros.
El local lo compro en el año 1990 por un importe de 72.121,45 euros siendo el 20% el valor del terreno. Su valor catastral es de 26.321,64 euros y la cuota del Impuesto sobre bienes inmuebles ha sido de 350,34 euros.
El día 1 de Abril se traspasaron el local y el señor don Ángel recibió la cantidad de 37.325,64 euros en concepto de participación.
El día 15 de abril lo vuelve a alquilar al precio de 3500,32 euros.
SE PIDE:
Calcular el rendimiento neto obtenido por don Ángel como titular del inmueble.
SOLUCIÓN:
- Rendimiento por el alquiler del local
Ingresos:
3005,00 x 3,5 meses = 10.517,50
3500,32 x 8,5 meses = 29.752,72
TOTAL INGRESOS = 40.270,22
Gastos deducibles:
Impuesto sobre bienes inmuebles 350,34
Amortización 1.730,91
72.121,45 x 80% = 57.697,16 x 3% = 1.730,91
TOTAL GASTOS 2.081,25
RENDIMIENTO NETO 38.188,97
2. En cuanto a la cantidad percibida como participación en el traspaso, deberá considerarse un rendimiento del capital inmobiliario pero con periodo de generación superior al año.
El art. 23.3 de la ley nos dice que los rendimientos percibidos de forma notoriamente irregular en el tiempo se reducirán en un 30% con el máximo de 300.000 euros
Por lo tanto el rendimiento será:
37.325,64 – 30% sobre 37.325,64 = 26.127,95
1. Traspaso de un Local Arrendado (Arrendador)
Si se traspasa un local que está arrendado, es decir, si el arrendador cede su contrato de alquiler a un tercero, se produce un traspaso de derechos sobre el arrendamiento y no la transmisión de la propiedad del inmueble. En este caso, las implicaciones fiscales para el arrendador (quien realiza el traspaso) son las siguientes:
Tributación del Arrendador:
- El traspaso de un contrato de arrendamiento de un local tiene como principal consecuencia que el arrendador perciba una cantidad económica por la cesión del contrato.
- Los ingresos obtenidos del traspaso del contrato deben ser declarados como rendimiento de actividades económicas o, si no existe actividad económica, como rendimiento del capital mobiliario en la declaración del IRPF del arrendador.
Si el arrendador es una persona física y se dedica a la actividad de alquiler de inmuebles, el rendimiento se integraría en la base imponible general y estaría sujeto a los tipos progresivos del IRPF.
Ejemplo:
Imaginemos que un arrendador ha cedido el contrato de arrendamiento de un local por 15.000 € a un tercero. El ingreso de 15.000 € debe ser incluido como rendimiento del capital inmobiliario en la declaración del IRPF, con las correspondientes deducciones de gastos asociados al arrendamiento (por ejemplo, gastos de mantenimiento o intereses de préstamos hipotecarios).
2. Traspaso de un Local como Venta del Inmueble (Propietario)
En el caso de que el propietario del local decida vender el inmueble, el traspaso implica la transmisión de la propiedad del bien inmueble, y se generarán una serie de implicaciones fiscales tanto para el vendedor (propietario) como para el comprador.
Tributación del Vendedor (Propietario del Local):
Si el vendedor es una persona física, la venta de un inmueble, incluido un local, puede generar ganancia patrimonial, que debe ser incluida en la base imponible del ahorro. La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, ajustado por determinados gastos asociados a la adquisición y venta (como los gastos de notaría, registro, o las mejoras realizadas en el inmueble).
Cálculo de la Ganancia Patrimonial:
Ganancia Patrimonial=Precio de Venta−Precio de Adquisicioˊn−Gastos y Mejoras
- Si el precio de venta del local es 100.000 € y el precio de adquisición fue 60.000 €, y los gastos y mejoras suman 5.000 €, la ganancia patrimonial será de:
Ganancia Patrimonial=100.000 €−60.000 €−5.000 €=35.000 €
Tributación de la Ganancia Patrimonial:
La ganancia patrimonial obtenida en la venta de un local está sujeta a la base del ahorro y tributa de forma progresiva según los siguientes tramos:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 26%
Por lo tanto, si la ganancia patrimonial es de 35.000 €, el tributo se aplicará de acuerdo con los tipos impositivos del ahorro.
Ejemplo:
En el caso anterior, el vendedor tendrá que tributar por los 35.000 € de ganancia patrimonial de la siguiente manera:
- Hasta 6.000 €: 6.000 € × 19% = 1.140 €
- De 6.000 € a 35.000 € (es decir, 29.000 €): 29.000 € × 21% = 6.090 €
El total del impuesto a pagar será la suma de ambos, es decir:
1.140 €+6.090 €=7.230 €
El vendedor deberá declarar esta ganancia y pagar el impuesto sobre la renta correspondiente.
3. Traspaso de una Actividad Económica en un Local
Si el traspaso se refiere a la cesión de la actividad económica en el local (es decir, si el local está arrendado a un negocio que se traspasa, como una franquicia, un bar o una tienda), el tratamiento fiscal puede ser diferente.
- Traspaso de la actividad económica: El traspaso de una actividad económica también puede generar un rendimiento económico para el cedente, y este rendimiento debe ser declarado en el IRPF. Este rendimiento puede ser considerado como una ganancia patrimonial o un rendimiento de actividades económicas dependiendo de cómo se estructure el traspaso.
Ejemplo:
Si una persona cede el traspaso de su negocio (por ejemplo, un restaurante) que funciona en un local alquilado, y recibe 30.000 € como contraprestación por la cesión de la actividad, el ingreso debe ser declarado como un rendimiento de actividades económicas o ganancia patrimonial si corresponde a la transmisión de los activos del negocio (como muebles, maquinaria, etc.).
4. Deducción por Gastos Relacionados con el Traspaso del Local
En ambos casos (traspaso de un arrendamiento o venta del local), es posible deducir ciertos gastos asociados al traspaso, como:
- Gastos de notaría y registro en la venta de un local.
- Gastos de publicidad o gestoría relacionados con el traspaso del arrendamiento.
- Mejoras realizadas en el inmueble que incrementen su valor.