Al tratarse de un residente en Chile que obtiene rentas procedentes de la venta de un inmueble situado en territorio español será de aplicación el Convenio entre el Reino de España y la República de Chile para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en materia de Impuestos sobre la Renta y sobre el Patrimonio y Protocolo, hecho en Madrid el 7 de julio de 2003 (BOE de 2 de febrero de 2004), que, en su artículo 13.1, establece respecto a la imposición de las ganancias de capital que:
“1. Las ganancias que un residente de un Estado Contratante obtenga de la enajenación de bienes inmuebles tal como se definen en el artículo 6, situados en el otro Estado Contratante, pueden someterse a imposición en este último Estado. “
De acuerdo con dicho precepto, la ganancia obtenida por el consultante, residente fiscal en Chile, con motivo de la venta de una vivienda situada en España, puede someterse a imposición en España, que es el Estado donde está situado en inmueble en cuestión, de acuerdo con la normativa española. En caso de que exista doble imposición, será Chile, como Estado de residencia del consultante, el que deberá eliminarla de acuerdo con lo establecido en el artículo 22.2 del Convenio Hispano-Chileno.
A este respecto, el artículo 12.1 del en texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo (BOE de 12 de marzo), en adelante TRLIRNR, señala:
“Constituye el hecho imponible la obtención de rentas, dinerarias o en especie, en territorio español por los contribuyentes por este impuesto, conforme a lo establecido en el artículo siguiente.”
Por su parte, el artículo 13.1.i). 3º del citado TRLIRNR dispone:
“1. Se consideran rentas obtenidas en territorio español las siguientes:
(…)
i) Las ganancias patrimoniales:
(…)
3º. Cuando procedan, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a éstos. En particular, se consideran incluidas:
(…).”.
La base imponible correspondiente a esta ganancia se calculará por la regla establecida en el apartado 4 del artículo 24 del TRLIRNR:
“(…)
- La base imponible correspondiente a las ganancias patrimoniales se determinará aplicando, a cada alteración patrimonial que se produzca, las normas previstas en la Sección 4.ª del Capítulo II del Título III, salvo el artículo 33.2, y en la Sección 6.ª del Título X, salvo el artículo 94.1.a), segundo párrafo, de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
(…)”
Teniendo en cuenta dicho precepto, la base imponible debe de ser calculada de acuerdo con la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante IRPF. EN concreto, el artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
- El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
De acuerdo con este precepto, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión, que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
En lo que respecta al valor de mercado correspondiente a la vivienda, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la transmisión. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
La cuota tributaria se obtendrá aplicando a la base imponible determinada conforme a la regla establecida en el artículo 24.4 del TRLIRNR, el tipo de gravamen que está establecido en la letra f) del artículo 25.1 del TRLIRNR, que es del 19 por ciento para las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales.
En el escrito de consulta se indica que el comprador ha practicado la retención del 3% sobre el valor de la compraventa, de acuerdo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 25 del TRLIRNR, en el que se regula la retención en las transmisiones de bienes inmuebles. Esta obligación de retención se encuentra desarrollada en el artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio (BOE de 5 de agosto).
Por su parte, según se indica en el artículo 14.4, el contribuyente no residente podrá compensar en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por el adquirente, en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.
En cuanto al devengo, tratándose de ganancias patrimoniales, el impuesto se devengará en el momento en el que tenga lugar la alteración patrimonial, según el artículo 27.1.b del TRLIRNR.
El modelo de declaración de rentas obtenidas en España por no residentes sin establecimiento permanente es el 210, aprobado por la Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre (BOE de 23 de diciembre), que se presentará en los lugares y plazos establecidos en la citada Orden.
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La ganancia patrimonial generada por la venta de un inmueble está sujeta al IRPF. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble.
a. Valor de Adquisición
Este es el coste que tuviste al adquirir el inmueble y puede incluir:
- Precio de Compra Original: Lo que pagaste originalmente por el inmueble.
- Gastos y Tributos Asociados: Incluye gastos de notaría, registro, honorarios de agentes inmobiliarios, y tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, si fue una compra nueva.
- Inversiones y Mejora: Gastos en mejoras realizadas en el inmueble, como reformas o ampliaciones, que aumenten su valor.
b. Valor de Transmisión
Es el importe obtenido en la venta del inmueble y se calcula como:
- Precio de Venta: El precio que recibes por la venta.
- Gastos y Tributos Asociados a la Venta: Se pueden restar los gastos necesarios para la venta, como honorarios de la inmobiliaria, gastos de notaría, y la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
c. Tributación de la Ganancia Patrimonial
- Tipos Impositivos: La ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble tributa a los siguientes tipos en el IRPF:
- 19% para los primeros 6.000 euros.
- 21% para la parte de la ganancia entre 6.001 y 50.000 euros.
- 23% para la parte de la ganancia que exceda de 50.000 euros.
Exenciones y Reducciones
- Exención por Reinversión en Vivienda Habitual: Si el inmueble vendido era tu vivienda habitual y reinviertes el importe total obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes estar exento de tributar por la ganancia patrimonial.
- Reducción para Mayores de 65 Años: Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta de tributar, sin necesidad de reinversión.
2. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Este impuesto lo aplica el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble y grava el incremento del valor del suelo desde que adquiriste el inmueble hasta que lo vendes.
a. Base Imponible
La base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo (no del inmueble) por un coeficiente que establece cada ayuntamiento y que depende del número de años que has sido propietario.
b. Tipo Impositivo
Cada ayuntamiento fija el tipo impositivo, que suele oscilar entre el 10% y el 30%.
c. Pago y Exenciones
Este impuesto normalmente lo paga el vendedor, aunque en algunos casos puede negociarse que lo pague el comprador. Hay exenciones y reducciones, como en casos de herencias o donaciones.
3. Impuesto sobre el Patrimonio
Si después de la venta del inmueble mantienes un patrimonio neto que supere el mínimo exento (varía según la comunidad autónoma, pero en general es de 700.000 euros), podrías estar obligado a declarar y pagar el Impuesto sobre el Patrimonio.
4. Valor a Tener en Cuenta para la Tributación
El valor clave para efectos de tributación es la ganancia patrimonial, calculada como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, después de ajustar por los gastos y mejoras mencionados. Este valor determina la base imponible en el IRPF y otros posibles impuestos.
5. Obligaciones Fiscales Adicionales
- Declaración en el IRPF: Debes declarar la ganancia patrimonial en la declaración de la renta correspondiente al año en que se realiza la venta.
- Liquidación de la Plusvalía Municipal: Debes liquidar este impuesto en el plazo que establezca el ayuntamiento, generalmente dentro de los 30 días hábiles posteriores a la venta.