Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario.
El artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros. En desarrollo de dicho artículo, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, dispone que “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.
En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:
a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.
A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
(…).
h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.”
El artículo 14 del RIRPF establece lo siguiente:
“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
- Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
- a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
- b) Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento. (…).”
Por tanto, para el cálculo del gasto por amortización de un inmueble arrendado se aplicará el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.
Según ha señalado este Centro Directivo (consulta V3357-14), “el coste de adquisición satisfecho incluye los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Si se conoce el precio del suelo y el de la construcción, estos gastos y tributos se prorratearán entre ellos para determinar el respectivo coste de adquisición.
Cuando no se disponga de esta información, el coste de adquisición satisfecho se prorrateará entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.”.
En el presente caso, al tratarse de un inmueble adquirido por donación, el coste de adquisición satisfecho, sin incluir en el cómputo el valor del suelo, será la parte que corresponda a la construcción de lo satisfecho por la consultante por los gastos y tributos inherentes a la adquisición del piso, excluidos los intereses.
Por otra parte, en cuanto a las reformas, conforme lo señalado, no son deducibles las cantidades destinadas a ampliación o mejora, es decir, aquéllas que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad de los inmuebles, bien en un alargamiento de su vida útil.
Las cantidades destinadas a ampliación o mejora tienen la consideración de inversión, aumentando el valor de adquisición del inmueble. Al incorporarse al valor del bien, son deducibles a través de su amortización en los términos del artículo 14 del RIRPF.
Por tanto, en relación con las reformas realizadas por la consultante (las cuales no se describen), si éstas tuvieran la consideración de mejora, el coste de las mismas sería deducible vía amortización en la forma prevista en el artículo 14 del RIRPF.
1. Valor de Adquisición del Activo
El valor de adquisición o coste de adquisición es el precio pagado por el activo, incluyendo gastos asociados directamente con su puesta en funcionamiento, como impuestos (excepto el IVA deducible), transporte, instalación, y otros costos iniciales. Este valor es la base para calcular la amortización.
2. Método de Amortización
Existen diferentes métodos de amortización, pero el más común y utilizado tanto contable como fiscalmente es el método de amortización lineal, que distribuye el costo del activo de manera uniforme durante su vida útil.
Amortización Lineal:
En este método, el gasto anual por amortización se calcula dividiendo el coste del activo entre su vida útil.
- Fórmula:Gasto por Amortizacioˊn=Valor de AdquisicioˊnVida Uˊtil
Por ejemplo, si un activo tiene un coste de 10.000 euros y su vida útil es de 10 años, el gasto por amortización anual sería de 1.000 euros.
3. Vida Útil del Activo
La vida útil es el período durante el cual se espera que el activo sea productivo para la empresa. Las legislaciones fiscales suelen establecer tablas con la vida útil estándar para diferentes tipos de activos.
Ejemplos de vida útil según el tipo de activo:
- Edificios: 33-50 años.
- Maquinaria: 10-15 años.
- Vehículos: 5-7 años.
- Equipos informáticos: 4-5 años.
4. Valor Residual
El valor residual es el valor que se espera que tenga el activo al final de su vida útil. En la mayoría de los casos, el valor residual es nulo, pero si se estima que tendrá un valor significativo al finalizar su vida útil, este valor se resta del valor de adquisición antes de calcular la amortización.
- Fórmula con valor residual:Gasto por Amortizacioˊn=Valor de Adquisicioˊn−Valor ResidualVida Uˊtil
5. Límites Fiscales
Las normativas fiscales establecen coeficientes máximos y mínimos de amortización para los distintos tipos de activos, los cuales determinan el porcentaje del valor del activo que se puede deducir cada año. Esto es importante porque la deducción fiscal del gasto por amortización no siempre coincide con el gasto contable.
- Tablas fiscales de amortización: Por ejemplo, en el régimen general del Impuesto sobre Sociedades en España, los bienes inmuebles pueden amortizarse con un porcentaje máximo del 3%, mientras que los equipos informáticos tienen un coeficiente máximo del 25%.
Ejemplo:
Si el coeficiente máximo de amortización de un equipo informático es el 25%, y el coste de adquisición es de 10.000 euros, el gasto máximo deducible por amortización sería de 2.500 euros al año.
6. Método de Amortización Acelerada
Algunas legislaciones fiscales permiten aplicar amortización acelerada para ciertos activos, lo que permite deducir un mayor porcentaje en los primeros años de vida del activo, beneficiando a las empresas que desean recuperar más rápidamente el costo de la inversión.