Cinco sentencias / decisiones relevantes sobre segregación de vivienda / local
| Sentencia / Resolución | Fecha / Identificador | Contenido / Doctrina principal |
| STS 445/2020 (Sala de lo Civil, 20 de julio de 2020) | 20-07-2020 (El Notario) | Establece que para dividir un local en dos viviendas dentro de una comunidad de propietarios se requiere el acuerdo de 3/5 partes de propietarios y cuotas + la correspondiente autorización administrativa. (El Notario) |
| STS 818/2011 (Sala de lo Civil, 17 de noviembre de 2011) | 17-11-2011 (vLex) | Fija doctrina jurisprudencial: las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos pueden ser válidas sin necesidad de nuevo acuerdo de junta de propietarios, siempre que la operación respete lo que prevén los estatutos y no altere las cuotas de participación. (Noticias Jurídicas) |
| Sentencia sobre transformación de local en viviendas — recurso n.º 5085/2018 (STS, 2024) | 24-01-2024 (Garrido) | En este caso, aunque los estatutos permitían la segregación, la comunidad negó abrir una salida interior desde el rellano, y el tribunal consideró que la comunidad no estaba obligada a facilitar dicho acceso. Con ello, validó la negativa de la comunidad alegando preservación de elementos comunes, sin que haya abuso de derecho. (Garrido) |
| Decisión de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) sobre inscripción de segregación sin acuerdo de comunidad | — (resolución administrativa / registral) (El Notario) | Confirma que la división de un piso o local requiere el acuerdo de 3/5 de la comunidad — salvo que en los estatutos exista una cláusula expresa que permita la segregación sin ese acuerdo. Esa cláusula, una vez inscrita, puede transmitirse a futuros compradores. (El Notario) |
| Sentencia del 15 de noviembre de 2010 — local comercial segregado sin acceso desde finca | STS 728/2010, 15-11-2010 (vLex) | Reconoce la legitimidad de la segregación de un local comercial, pero niega que esa nueva finca segregada tenga derecho automático a un acceso interior por la escalera del edificio. Es decir: segregación sí, pero con límites respecto al uso independiente cuando afecta elementos comunes. (vLex) |
📌 Comentarios sobre la jurisprudencia y su evolución reciente
- El fallo de 2020 (STS 445/2020) es especialmente relevante en contextos urbanos actuales, donde la conversión de locales en viviendas es frecuente — resume requisitos claros: mayoría cualificada y autorización administrativa.
- La doctrina fijada en 2011 (STS 818/2011) sigue siendo fundamento para quienes defienden la validez de segregaciones si están previstas en estatutos y se respetan las cuotas.
- La decisión de 2024 muestra que, aunque la segregación esté permitida, la comunidad puede limitar ciertos usos, como nuevas salidas desde el rellano, cuando se afectan elementos comunes: el simple hecho de segregar no garantiza “derechos absolutos”.
- La postura registral (DGRN) actual enfatiza que las cláusulas estatutarias — si están debidamente inscritas — pueden permitir segregaciones sin junta, y esos derechos pueden transmitirse a nuevos propietarios. Esto aporta seguridad jurídica para operaciones de compraventa.
- La jurisprudencia más antigua (2010) ya advertía de los límites: segregar local + independizar usos no siempre significa acceso libre desde elementos comunes del edificio.
⚠️ Limitaciones: por qué no hay muchas “sentencias recientes puras” de segregación
- Muchas resoluciones sobre segregación son resueltas vía registral o administrativa (por ej. decisiones de la DGRN), no siempre acaban en recurso al alto tribunal — por eso disminuye el volumen de “sentencias” recientes.
- Cuando sí llegan al tribunal, suelen combinar cuestiones: segregación + transformación de usos (local → vivienda), acceso, elementos comunes — lo que significa que no siempre hay una “sentencia limpia de segregación pura”.
- La jurisprudencia tiende a centrarse más en casuísticas concretas, por lo que la doctrina puede depender de los hechos: estatutos, descripción registral, si hay alteración de cuotas, existencia de nueva salida, licencia urbanística, etc.