El artículo 38.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE de 29 de noviembre), establece:
“3. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
La anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida, determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente.”
El desarrollo reglamentario de dicho precepto se encuentra en el artículo 42 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo). Dicho artículo regula las condiciones para que aplicar la exención por reinversión en rentas vitalicias; en particular, en el apartado 2 se determina:
“2. La renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transición del elemento patrimonial.
(…)”
De acuerdo con lo anterior, si en el plazo de seis meses a contar desde la fecha de la transmisión (aunque dicho plazo finalice en el ejercicio siguiente), la consultante constituye una nueva renta vitalicia que cumple todas las condiciones recogidas en el artículo 42 del Reglamento antes citado, la ganancia patrimonial puesta de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda a que se refiere la consulta podrá excluirse de gravamen.