Los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, siempre que estén debidamente justificados, entre otros:
a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales que no tengan carácter sancionador.
c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito: cuando el deudor se halle en situación de suspensión de pagos, quiebra u otras análogas, y cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses y no se hubiese producido una renovación del crédito.
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f) Las cantidades destinadas a la amortización de los bienes y derechos, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
- Inmuebles. Cuando anualmente no exceda de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido, en todo caso, el valor del suelo.
- Muebles. Cuando anualmente no exceda del resultado de aplicar a su valor de adquisición los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones aplicable al régimen de estimación directa simplificada (entre el 5% y el 10% anual).
IRPF: Rendimientos del Capital Inmobiliario – Gastos Deducibles
1. Concepto General
Los rendimientos del capital inmobiliario son los obtenidos por la cesión del uso o disfrute de bienes inmuebles, tales como alquileres o arrendamientos. Para calcular el rendimiento neto, se pueden deducir determinados gastos necesariosrelacionados con la generación de dichos ingresos.
2. Tipos de Gastos Deducibles
La normativa establece una lista de gastos que pueden deducirse, siempre que estén vinculados a la obtención de ingresos y debidamente justificados.
a) Intereses y Gastos Financieros
- Intereses de préstamos o créditos:
- Relativos a la adquisición o mejora del inmueble alquilado.
- Ejemplo: Hipoteca vinculada al inmueble arrendado.
- Límite:
- No pueden superar el importe de los ingresos íntegros generados por el alquiler.
b) Conservación y Reparaciones
- Gastos incluidos:
- Obras para el mantenimiento del uso normal del inmueble (reparación de instalaciones, pintura, etc.).
- Gastos excluidos:
- Los destinados a ampliación o mejora del inmueble, ya que estos incrementan el valor del bien y se consideran inversión.
c) Tributos y Suministros
- Tributos:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Tasas municipales, como recogida de basura o alumbrado.
- Suministros:
- Gastos como agua, luz, gas o comunidad de propietarios, siempre que sean asumidos por el propietario.
d) Seguros
- Seguros deducibles:
- Primas de seguros que cubran riesgos como incendio, responsabilidad civil o daños.
e) Gastos de Administración y Formalización de Contratos
- Administración:
- Honorarios pagados a administradores o gestores por la gestión del alquiler.
- Formalización de contratos:
- Costes relacionados con la celebración de contratos de arrendamiento.
f) Amortización del Inmueble
- Concepto:
- Importe que refleja la depreciación del inmueble por el uso y el paso del tiempo.
- Cálculo:
- El 3% anual sobre el mayor de los siguientes valores:
- Valor catastral del inmueble (excluido el suelo).
- Coste de adquisición (excluido el valor del suelo).
- El 3% anual sobre el mayor de los siguientes valores:
g) Gastos Impagados
- Requisitos:
- Los ingresos pendientes de cobro podrán deducirse como gasto cuando:
- Hayan transcurrido más de 6 meses desde la primera gestión de cobro.
- Se haya declarado el impago en un procedimiento judicial o arbitral.
- Los ingresos pendientes de cobro podrán deducirse como gasto cuando:
- Recuperación posterior:
- Si el propietario recupera las cantidades adeudadas, deberán incluirse como ingreso en el ejercicio correspondiente.
h) Otros Gastos Necesarios
- Incluyen:
- Gastos varios necesarios para la obtención de los ingresos que no encajen en las categorías anteriores.
3. Limitaciones Generales
- Los gastos deducibles no pueden exceder los ingresos íntegros obtenidos. Si los gastos son superiores, el exceso podrá compensarse con rendimientos positivos obtenidos en los 4 años siguientes.
4. Ejemplo Práctico
- Ingresos íntegros: 10.000 €.
- Gastos deducibles:
- IBI: 500 €.
- Reparaciones: 1.000 €.
- Intereses del préstamo: 2.000 €.
- Amortización: 600 €.
- Seguro: 400 €.
- Total gastos deducibles: 4.500 €.
- Rendimiento neto: 10.000 € – 4.500 € = 5.500 €.
5. Resumen de Gastos Deducibles
| Tipo de Gasto | Ejemplos | Límite o Condición |
|---|---|---|
| Intereses y gastos financieros | Intereses de hipotecas | Hasta el importe de los ingresos íntegros. |
| Conservación y reparaciones | Pintura, reparación de instalaciones | No incluye mejoras o ampliaciones. |
| Tributos y tasas | IBI, basura, alumbrado | Relacionados con el inmueble arrendado. |
| Suministros | Agua, luz, gas, comunidad | A cargo del propietario. |
| Seguros | Incendios, daños, responsabilidad civil | Relativos al inmueble alquilado. |
| Administración y formalización | Gestores, contratos | Directamente vinculados al alquiler. |
| Amortización | Depreciación del inmueble | 3% sobre el valor excluyendo el suelo. |
| Impagos | Rentas no cobradas | Más de 6 meses sin cobro o vía judicial. |
| Otros gastos necesarios | Honorarios de abogados, pequeñas compras | Relacionados con los ingresos. |