El artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica estableciendo lo siguiente:
“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”.
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
En relación al requisito exigido de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, se debe precisar que sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa.
En el caso planteado, el consultante va a contratar para la gestión de la actividad de arrendamiento a un profesional, con el que no va mediar contrato laboral sino un contrato de prestación de servicios, por lo que no se cumplirían los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la LIRPF, debiéndose calificar los rendimientos derivados del arrendamiento de los inmuebles como rendimientos de capital inmobiliario.
1. Rendimientos del capital inmobiliario
Esta es la calificación más común cuando una persona física alquila un inmueble y no desarrolla una actividad económica propiamente dicha. Se considera que los ingresos obtenidos del arrendamiento del inmueble son rendimientos del capital inmobiliario si:
- El propietario no realiza una actividad económica con el arrendamiento.
- No se cuenta con una persona empleada con contrato laboral a jornada completa para gestionar los inmuebles.
En este caso, el propietario debe declarar los ingresos obtenidos del alquiler, pudiendo deducir los gastos necesarios para obtener dichos ingresos, como:
- Intereses de préstamos utilizados para la adquisición del inmueble.
- Gastos de reparación y conservación.
- Gastos de suministros y servicios (electricidad, agua, comunidad de propietarios).
- Tributos y tasas (como el IBI).
- Amortización del inmueble (3% del valor de adquisición, excluido el suelo).
2. Rendimientos de actividades económicas
Si el arrendador cuenta con al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa para la gestión de los inmuebles, se considera que el arrendamiento se lleva a cabo como una actividad económica y, por tanto, la renta derivada de dicho arrendamiento se califica como rendimientos de actividades económicas en lugar de rendimientos del capital inmobiliario.
En este caso, las reglas para la determinación del rendimiento neto son las mismas que para el resto de actividades económicas, y el arrendador puede deducir también los gastos relacionados con la actividad de alquiler, al igual que ocurre con los rendimientos del capital inmobiliario.
3. Tributación en el IRPF
En ambos casos, ya sea que se trate de rendimientos del capital inmobiliario o de actividades económicas, los rendimientos obtenidos por el alquiler de inmuebles tributan en el IRPF a los tipos progresivos de la base imponible general. Es decir, se suman al resto de los ingresos del contribuyente (como el salario o las pensiones) y tributan conforme a la escala general del IRPF.
4. Arrendamiento de inmuebles y el IVA
El arrendamiento de inmuebles, en general, está exento de IVA, salvo en los siguientes casos:
- Alquileres de locales comerciales.
- Alquileres de viviendas para su uso como despacho profesional.
- Arrendamiento de plazas de garaje no vinculadas a una vivienda.
En estos casos, el arrendador deberá repercutir el IVA correspondiente en las facturas emitidas.