Base imponible de la adjudicación del inmueble.

A) En cuanto al Impuesto sobre el Valor Añadido se informa lo siguiente:

1.- El artículo 4.uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.

Por su parte, el artículo 5.uno, letra a) de la referida Ley 37/1992 dispone que tendrán la consideración de empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales, que se definen en el artículo 5.dos como aquellas que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

El artículo 5, apartado uno de la Ley del Impuesto, señala:

“Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:

(…).

1. c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.

(…).”.

En este sentido, el artículo 84.Tres de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido establece que “tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto.”.

En consecuencia, la comunidad de bienes consultante tendrá la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.

2.- En lo que se refiere al concepto de entrega de bienes, el artículo 8.Dos.2º de la Ley 37/1992 expresamente otorga la naturaleza de entrega de bienes, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, a “las aportaciones no dinerarias efectuadas por los sujetos pasivos del Impuesto de elementos de su patrimonio empresarial o profesional a sociedades o comunidades de bienes o a cualquier otro tipo de entidades y las adjudicaciones de esta naturaleza en caso de liquidación o disolución total o parcial de aquéllas, sin perjuicio de la tributación que proceda con arreglo a las normas reguladoras de los conceptos «actos jurídicos documentados» y «operaciones societarias» del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En particular, se considerará entrega de bienes la adjudicación de terrenos o edificaciones promovidos por una comunidad de bienes realizada en favor de los comuneros, en proporción a su cuota de participación.”.

Por aplicación de dicho precepto, la adjudicación del inmueble objeto de consulta por la comunidad de bienes a los comuneros en caso de disolución de la misma tiene la consideración de entrega de bienes, operación que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 4 de la Ley 37/1992, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

3.- En cuanto a la base imponible de dicha entrega, habrá que estar a lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas especiales de determinación de la base imponible del artículo 79 de dicha norma.

En este sentido, el apartado quinto del artículo 79 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone lo siguiente:

“Cinco. Cuando exista vinculación entre las partes que intervengan en una operación, su base imponible será su valor normal de mercado.

La vinculación podrá probarse por cualquiera de los medios admitidos en derecho. Se considerará que existe vinculación en los siguientes supuestos:

a) En el caso de que una de las partes intervinientes sea un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, cuando así se deduzca de las normas reguladoras de dichos Impuestos que sean de aplicación.

b) En las operaciones realizadas entre los sujetos pasivos y las personas ligadas a ellos por relaciones de carácter laboral o administrativo.

c) En las operaciones realizadas entre el sujeto pasivo y su cónyuge o sus parientes consanguíneos hasta el tercer grado inclusive.

d) En las operaciones realizadas entre una entidad sin fines lucrativos a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, sobre Régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo y sus fundadores, asociados, patronos, representantes estatutarios, miembros de los órganos de gobierno, los cónyuges o parientes hasta el tercer grado inclusive de cualquiera de ellos.

e) En las operaciones realizadas entre una entidad que sea empresario o profesional y cualquiera de sus socios, asociados, miembros o partícipes.

Esta regla de valoración únicamente será aplicable cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el destinatario de la operación no tenga derecho a deducir totalmente el impuesto correspondiente a la misma y la contraprestación pactada sea inferior a la que correspondería en condiciones de libre competencia.

b) Cuando el empresario profesional que realice la entrega de bienes o prestación de servicios determine sus deducciones aplicando la regla de prorrata y, tratándose de una operación que no genere el derecho a la deducción, la contraprestación pactada sea inferior al valor normal de mercado.

c) Cuando el empresario o profesional que realice la entrega de bienes o prestación de servicios determine sus deducciones aplicando la regla de prorrata y, tratándose de una operación que genere el derecho a la deducción, la contraprestación pactada sea superior al valor normal de mercado.

A los efectos de esta Ley, se entenderá por valor normal de mercado aquel que, para adquirir los bienes o servicios en cuestión en ese mismo momento, un destinatario, en la misma fase de comercialización en la que se efectúe la entrega de bienes o prestación de servicios, debería pagar en el territorio de aplicación del Impuesto en condiciones de libre competencia a un proveedor independiente.

Material educativo

(…).”.

En consecuencia, dado que existe vinculación a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido al ser una operación realizada entre la comunidad de bienes transmitente y uno de sus miembros, la base imponible vendrá determinada por el valor de mercado del inmueble en cuestión.

En efecto, se cumplirán los requisitos previstos en las letras a) y b) del artículo 79.Cinco transcritos anteriormente ya que la contraprestación pactada entre las partes fuera inferior al valor de mercado y tanto el transmitente y destinatario determinan sus deducciones aplicando la regla de la prorrata al existir una vivienda alquilada que no originará el derecho a la deducción.

4.- Por otra parte, tratándose de una segunda o posterior entrega de edificaciones, podría resultar de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, que declara exentas del Impuesto las siguientes operaciones:

“22.A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el número 1.º del artículo 7 de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.

La exención prevista en este número no se aplicará:

a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.

Los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el párrafo anterior tendrán una duración mínima de diez años.

b) A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.

c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.

(…).”.

No obstante, el apartado dos del mismo artículo 20 de la Ley 37/1992 recoge la posibilidad, en determinadas condiciones, de renuncia a la citada exención:

“Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.”.

En el caso objeto de consulta, el inmueble en cuestión no ha sido objeto de división horizontal de manera que se realizará una única entrega exenta en virtud del artículo 20.uno.22º de la Ley del Impuesto y que será susceptible de renuncia en los términos expuestos.

Para el caso de renuncia a la exención, el artículo 84.Uno.2º, letra e) de la Ley 37/1992 señala, en relación con el sujeto pasivo de las operaciones, que:

“Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:

2º. Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:

e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:

(…).

– Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.

(…).”.

En consecuencia, cumplidos los requisitos establecidos al efecto en el artículo 20 apartado dos de la Ley 37/1992, que regula la renuncia a la exención del Impuesto, la transmisión del inmueble objeto de consulta estará sujeta y no exenta del Impuesto, en cuyo caso, será sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido la entidad destinataria del inmueble.

Vea nuestro curso de fiscal

Conceptos Clave

1. Base Imponible: La base imponible es el valor económico que se utiliza para calcular el impuesto que corresponde pagar en una transacción de propiedad. En el caso de un inmueble, esta base se puede calcular de diferentes maneras, dependiendo del tipo de transferencia y la normativa fiscal aplicable.
2. Valor de Adjudicación: El valor de adjudicación es el valor al que se adjudica el inmueble en el proceso de una subasta o cualquier otro proceso de adjudicación. Este valor puede diferir del valor de mercado.

Determinación de la Base Imponible

La forma de calcular la base imponible puede variar según el contexto y la legislación fiscal del país o región. Aquí se describen algunos métodos comunes:

1. Compra-Venta:
   • Valor de Compra: En una transacción de compra-venta, la base imponible generalmente es el precio de compra acordado por las partes. Este es el valor sobre el cual se calcula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en España, o su equivalente en otros países.
2. Herencia y Donación:
   • Valor de Mercado: En el caso de herencias o donaciones, la base imponible suele ser el valor de mercado del inmueble en el momento de la transmisión. Este valor se determina mediante una valoración que puede ser realizada por peritos o según los valores de referencia oficiales.
3. Subasta Judicial:
   • Valor de Adjudicación: En una subasta judicial, el valor de adjudicación del inmueble es el que se toma como base para el cálculo de los impuestos. Este valor se establece en la subasta y puede ser diferente al valor de mercado.

Ejemplos de Cálculo

• Compra-Venta:
  • Precio de compra del inmueble: 150,000 euros
  • Base imponible para el ITP: 150,000 euros
• Herencia:
  • Valor de mercado del inmueble: 200,000 euros
  • Base imponible para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: 200,000 euros
• Subasta Judicial:
  • Valor de adjudicación en la subasta: 120,000 euros
  • Base imponible para el ITP: 120,000 euros

Consideraciones Adicionales

1. Normativa Local:
   • Es fundamental consultar la normativa fiscal local o nacional para conocer los detalles específicos del cálculo de la base imponible y los impuestos aplicables.
2. Exenciones y Reducciones:
   • Puede haber exenciones o reducciones disponibles dependiendo del tipo de inmueble, la relación entre el transferente y el adquirente, o el propósito de la adquisición (por ejemplo, primera vivienda).
3. Valoración Oficial:
   • En algunos casos, puede ser necesario realizar una valoración oficial del inmueble, especialmente en el caso de herencias o donaciones, para determinar el valor de mercado exacto.