El artículo 85.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), establece lo siguiente:
“1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.
En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.
Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.”
Conforme con esta configuración de la imputación de rentas inmobiliarias y partiendo de la hipótesis de que el terreno y las edificaciones sobre él construidas no estén afectas a ninguna actividad económica, en el supuesto consultado no procedería realizar imputación alguna por la parte del terreno no edificado.
La base de cálculo de la renta a imputar por la edificación será el valor catastral tanto de la construcción como de la parte proporcional del suelo que corresponda a la misma.
1. Expropiación de la Totalidad del Terreno:
- Imputación de Renta: Si se expropia la totalidad del terreno, la ganancia patrimonial se calcula sobre el valor total del terreno y las edificaciones que se encuentren en él.
- Base de Cálculo: La ganancia patrimonial se determina como la diferencia entre el valor de adquisición del terreno (incluyendo cualquier edificación) y el valor de la indemnización recibida por la expropiación.
2. Expropiación Parcial: Solo la Parte Edificada:
- Imputación de Renta: Si solo se expropia la parte edificada, la imputación de renta se realiza únicamente por la parte que corresponde a la edificación expropiada.
- Base de Cálculo:
- Valor de Adquisición: Se debe calcular el valor de adquisición de la parte edificada. Esto puede hacerse asignando una parte proporcional del valor de adquisición total del terreno y la edificación a la parte que ha sido expropiada. Este cálculo generalmente se basa en criterios como el valor catastral o cualquier otro método de valoración aceptado por la normativa.
- Valor de la Indemnización: La base imponible se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición asignado a la parte edificada y la indemnización recibida por esa parte.
- Si no se expropia la totalidad del terreno, se deben aplicar las reglas de imputación y cálculo considerando únicamente la parte afectada por la expropiación.
Ejemplo Práctico:
Imaginemos que tienes un terreno con una edificación cuyo valor total de adquisición es de 200.000 euros. Si la parte edificada representa el 60% del valor total (120.000 euros) y la parte no edificada el 40% (80.000 euros), y solo se expropia la parte edificada, la imputación de renta se haría sobre esos 120.000 euros.
Si la indemnización por la expropiación de la parte edificada es de 150.000 euros, la ganancia patrimonial sería:
- Base de Cálculo: 150.000 euros (indemnización) – 120.000 euros (valor de adquisición de la parte edificada) = 30.000 euros de ganancia patrimonial.
Consideraciones Finales:
- Valoración de los Activos: La correcta valoración del terreno y la edificación, tanto en su conjunto como por separado, es clave para determinar correctamente la base imponible en caso de expropiación parcial.
- Asesoría: Debido a la complejidad de estas situaciones, es recomendable contar con la ayuda de un asesor fiscal para asegurar que los cálculos sean precisos y conformes a la normativa.