1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), estarán sujetas al citado tributo “las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
El artículo 5, apartado dos de la misma Ley dispone que “son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.”.
Por otra parte, el apartado uno del ya citado artículo 5, en su letra c), contempla un supuesto específico por el que se considera empresarios a “quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.”.
En consecuencia, el arrendamiento de una vivienda es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, como lo disponen los números 2º y 3º del artículo 11.Dos. de la Ley del Impuesto, que en particular califican de prestación de servicios “los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra.” y “las cesiones del uso o disfrute de bienes.”.
2.- Sin embargo, el artículo 20, apartado uno, número 23º, de la Ley 37/1992 establece que están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:
“23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
(…)
b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
La exención no comprenderá:
a’) Los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehículos.
b’) Los arrendamientos de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial
c’) Los arrendamientos de terrenos para exposiciones o para publicidad.
d’) Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto.
e’) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
f’) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados.
g’) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
h’) La constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre los bienes a que se refieren las letras a’), b’), c’), e’) y f’) anteriores.
i’) La constitución o transmisión de derechos reales de superficie.”.
Según se desprende del precepto antes transcrito, este supuesto de exención no es de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que tiene carácter finalista por lo que depende del uso que se dé a la edificación su posible aplicación, siendo la exención preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es ser utilizado como vivienda por su arrendatario.
El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que esta utilización ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas.
En consecuencia, el arrendamiento de unos estudios por la consultante a favor de un arrendatario que va a destinarlo directamente a su uso como vivienda estará exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. Por el contrario, si este mismo inmueble fuera arrendado para un fin distinto, como pudiera ser el destinado a su uso como oficina donde ejercer una actividad económica, no sería aplicable esta exención.
Sujeción al IVA
Una operación está sujeta al IVA si cumple con los siguientes requisitos:
- Realización de una actividad económica: Es necesario que la operación sea realizada por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad.
- Entrega de bienes o prestación de servicios: La operación debe implicar una entrega de bienes o prestación de servicios. Esto incluye, entre otras cosas, la venta de productos, la prestación de servicios profesionales, o la realización de obras.
- Ámbito territorial: La operación debe realizarse en el territorio de aplicación del impuesto, como en el caso de España (península e Islas Baleares). Las operaciones realizadas fuera de este territorio pueden no estar sujetas al IVA español.
- Carácter oneroso: La operación debe implicar una contraprestación, es decir, que haya un precio o pago a cambio del bien o servicio.
Por lo tanto, si una operación cumple estos requisitos, estará sujeta al IVA, y el empresario o profesional tendrá la obligación de repercutir dicho impuesto al cliente y posteriormente ingresarlo en Hacienda.
Exenciones del IVA
El IVA contempla una serie de exenciones que se aplican a ciertos tipos de operaciones, lo que significa que, aunque estas operaciones estén sujetas al impuesto, no se les aplica efectivamente, es decir, no se repercute IVA en la factura. Las exenciones pueden ser de dos tipos: plenas y limitadas.
Exenciones Plenas
Las exenciones plenas permiten que el empresario o profesional no tenga que repercutir el IVA en la operación, pero mantiene el derecho a la deducción del IVA soportado en las adquisiciones relacionadas con dicha actividad. Ejemplos de operaciones exentas plenamente incluyen:
- Exportaciones: Las ventas de bienes a terceros países fuera de la Unión Europea están exentas de IVA.
- Entregas intracomunitarias: La venta de bienes a otros Estados Miembros de la Unión Europea está exenta si cumple con los requisitos.
Exenciones Limitadas
Las exenciones limitadas no solo suprimen la obligación de repercutir el IVA, sino que también impiden deducir el IVA soportado en las adquisiciones relacionadas con dicha operación. Ejemplos incluyen:
- Servicios educativos: Actividades de enseñanza en centros educativos.
- Servicios médicos y sanitarios: Prestaciones de servicios médicos en el ámbito de la salud pública.
- Arrendamientos de viviendas: El alquiler de inmuebles destinados a vivienda habitual está exento de IVA.
- Operaciones financieras: Como préstamos, créditos o compraventa de acciones.
Ejemplo de Sujeción y Exención
- Operación sujeta y no exenta: Una empresa vende productos a clientes en el territorio español. Esta operación está sujeta al IVA y no exenta, por lo que la empresa deberá repercutir el IVA en la factura y liquidarlo ante la Hacienda.
- Operación sujeta y exenta: Un médico que presta servicios sanitarios a sus pacientes está sujeto al IVA, pero su operación está exenta de IVA (exención limitada). No repercute IVA en sus facturas y no tiene derecho a deducir el IVA soportado en la compra de productos relacionados con su actividad.