El artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica estableciendo lo siguiente:
“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
En relación al requisito exigido de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, se debe precisar que sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa.
Por lo tanto, sólo en el caso de que se cumpla el requisito previsto en el artículo 27.2 de la LIRPF, las rentas derivadas del arrendamiento de los inmuebles se calificarán como rendimientos de actividades económicas, con independencia que el consultante continúe desarrollando su actividad de farmacéutico o se encuentre ya jubilado. En el supuesto de que no se cumpla el citado requisito, tales rentas se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario.
1. Rendimientos del Capital Inmobiliario vs. Rendimientos de Actividades Económicas
- Rendimientos del Capital Inmobiliario: Generalmente, los ingresos que provienen del arrendamiento de inmuebles se clasifican como rendimientos del capital inmobiliario. Estos se declaran en la base imponible del IRPF y están sujetos a ciertas deducciones, como gastos de conservación y reparación, intereses de préstamos, y otros gastos relacionados con la obtención de estos ingresos.
- Rendimientos de Actividades Económicas: Sin embargo, si el arrendador desarrolla una actividad económica relacionada con el arrendamiento de los inmuebles, los rendimientos pueden clasificarse como rendimientos de actividades económicas. Esto suele aplicarse en los siguientes casos:
2. Casos en los que se Consideran Rendimientos de Actividades Económicas
- Alquiler de Inmuebles como Actividad Empresarial: Si una persona física o una sociedad arrenda inmuebles como parte de una actividad empresarial (por ejemplo, una empresa que se dedica a alquilar propiedades), los ingresos se consideran rendimientos de actividades económicas.
- Explotación de Locales Comerciales: Si se alquilan locales comerciales y se gestionan de forma activa (por ejemplo, proporcionando servicios adicionales a los inquilinos), se considera que se están obteniendo rendimientos de actividades económicas.
- Deducción de Gastos: En este caso, se pueden deducir más tipos de gastos relacionados con la actividad económica que los que se permitirían en el régimen de rendimientos del capital inmobiliario.
- Obligación de Alta en el Censo de Empresarios: Si el arrendador opta por considerar los rendimientos como actividades económicas, debe darse de alta en el censo de empresarios y cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes, como la llevanza de libros contables.
3. Implicaciones Fiscales
- Base Imponible: Al considerar los ingresos de arrendamiento como rendimientos de actividades económicas, el contribuyente puede beneficiarse de un mayor número de deducciones y gastos deducibles, lo que puede reducir la base imponible y, por lo tanto, la tributación total.
- Tipo Impositivo: Los rendimientos de actividades económicas se integran en la base general del IRPF y tributan a los tipos impositivos que correspondan según la escala progresiva.