Antonio Hernández Oliveras tiene un apartamento que lo compro en el año 1989 por 48.800,00 euros que el 20% corresponde al suelo.
El valor catastral revisado es de 26.324,33 euros y ha pagado en concepto de IBI 354,14 euros.
Se ha pagado de comunidad 360,00 euros, de reparaciones 250,00 euros y de agua 120,00 euros
Este apartamento se ha alquilado de abril a septiembre a razón de 1200,00 euros al mes.
SE PIDE:
Calcular el rendimiento neto del apartamento.
SOLUCIÓN:
El art. 22. de la ley del IRPF nos dice:
- Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
- Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos se reciba del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Por lo tanto como rendimiento íntegro será: 1200,00 x 6 = 7200,00
El art. 23 de la ley del IRPF nos dice:
- Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:
- a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:
1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º
2.º Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.
3.º Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
4.º Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.
- b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
Los gastos deducibles son:
- IBI 354,14 euros.
- Comunidad 360,00 euros
- Reparaciones 250,00 euros
- Agua 120,00 euros
- Amortización 48.800,00- 9.760= 39.040 x 3% = [1.171,20 / 12] x 6 = 585,60
TOTAL GASTOS = 1.669,74
En cuanto a los 6 meses restantes que el apartamento está desocupado, será de aplicación lo previsto en el art. 85 de la ley como “Imputación de rentas inmobiliarias”.
- En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo , así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.
En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.
Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.
En nuestro ejercicio los ingresos que proporciona los meses que esta desocupado será:
26.324,33 x 1,10% = [(289,57) /12] x 6 = 144,78
Resumiendo:
Importe del alquiler 7.200,00
Imputación de rentas 144,78
Total ingresos 7.344,78
Gastos deducibles
IBI 354,14
Comunidad 360,00
Reparaciones 250,00
Agua 120,00
Amortización 585,60
Total gastos 1.669,74
Rendimiento neto 5.675,04
1. Alquiler de un Apartamento: Ingresos a Declarar
Cuando alquilas un apartamento, el importe del alquiler que recibas debe ser incluido en tu declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario. Esto significa que los ingresos derivados del alquiler deben declararse en la base imponible general del IRPF.
Ejemplo:
Si un contribuyente alquila un apartamento por 600 € al mes, recibirá 7.200 € anuales (600 € × 12 meses) como ingresos por alquiler. Este importe debe ser incluido en la declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario.
2. Gastos Deducibles del Alquiler del Apartamento
Para calcular el rendimiento neto del alquiler, es posible deducir ciertos gastos que el arrendador haya tenido en relación con el inmueble alquilado. Estos gastos deben estar directamente vinculados con la obtención del alquiler.
Gastos deducibles más comunes:
- Intereses de hipoteca: Si el apartamento está financiado mediante un préstamo hipotecario, se pueden deducir los intereses de la hipoteca que se paguen durante el año, siempre que el préstamo esté destinado a la adquisición, conservación o mejora del inmueble.
- Gastos de comunidad: Los pagos que se realicen por los gastos de comunidad del inmueble (en caso de que los asuma el arrendador).
- Impuestos y tasas: Los impuestos sobre bienes inmuebles (IBI) y otros tributos relacionados con el inmueble que sean de responsabilidad del arrendador.
- Gastos de reparación y conservación: Los gastos derivados de la reparación y conservación del apartamento (por ejemplo, arreglos de fontanería o electricidad) también son deducibles, siempre que no sean mejoras.
- Seguro del hogar: Si el arrendador paga un seguro de vivienda que cubre el apartamento, también se puede deducir.
- Honorarios de agentes inmobiliarios: Si se ha contratado un agente para la gestión del alquiler, los honorarios de la agencia pueden ser deducibles.
- Suministros: En algunos casos, si el arrendador paga los suministros (agua, luz, gas, etc.), estos gastos también pueden ser deducidos.
Ejemplo:
Supongamos que el contribuyente tiene los siguientes gastos asociados al alquiler de su apartamento:
- Hipoteca: 2.000 € (solo intereses).
- Gastos de comunidad: 400 €.
- IBI: 200 €.
- Suministros (agua y electricidad): 300 €.
- Seguro de hogar: 150 €.
El total de los gastos deducibles sería:
2.000 €+400 €+200 €+300 €+150 €=3.050 €
3. Cálculo del Rendimiento Neto
El rendimiento neto del alquiler se obtiene restando los gastos deducibles de los ingresos obtenidos. Siguiendo el ejemplo anterior, si el arrendador recibe 7.200 € anuales de alquiler y tiene 3.050 € de gastos deducibles, el cálculo sería el siguiente:
Rendimiento Neto=Ingresos−Gastos Deducibles=7.200 €−3.050 €=4.150 €
Este rendimiento neto de 4.150 € será el que se sumará a la base imponible del contribuyente, y tributarán según los tipos impositivos progresivos aplicables a los rendimientos del capital inmobiliario.
4. Reducción por Alquiler de Vivienda Habitual
Si el arrendador alquila el apartamento para vivienda habitual de los inquilinos (es decir, no es un alquiler turístico o temporal), puede aplicar una reducción en la base imponible, siempre que se cumplan ciertos requisitos. La reducción es del 60% sobre el rendimiento neto, pero solo se aplica en el caso de que el inmueble se destine al arrendamiento de vivienda habitual.
Ejemplo con Reducción:
Si el rendimiento neto es 4.150 € y se aplica una reducción del 60%, el rendimiento reducido sería:
4.150 €×60%=2.490 €
Por lo tanto, solo 2.490 € se integrarán en la base imponible del arrendador, y se tributará sobre este importe.
5. Retención en los Alquileres (Arrendadores No Residentes)
Si el arrendador no es residente en España, los arrendadores no residentes están sujetos a una retención del 24% sobre los ingresos obtenidos por alquileres. Esta retención será un pago anticipado de su Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
6. Tributación de los Rendimientos del Alquiler
Los rendimientos del alquiler tributan en la base imponible del ahorro del IRPF, con los siguientes tramos:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 26%