El artículo 19.1.1º del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993)- en adelante TRLITPAJD-, determina lo siguiente:
“1. Son operaciones societarias sujetas:
1.º La constitución de sociedades, el aumento y disminución de su capital social y la disolución de sociedades.
[…]”.
Por otra parte, el artículo 23 del mismo texto legal recoge que:
“Estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:
[…]
b) En la disolución de sociedades y reducción de capital social, los socios, copropietarios, comuneros o partícipes por los bienes y derechos recibidos.”
A su vez, el artículo 25 del TRLITPAJD establece que:
“[…]
- En la disminución de capital y en la disolución, la base imponible coincidirá con el valor real de los bienes y derechos entregados a los socios, sin deducción de gastos y deudas.”
No obstante, el artículo 46 del mismo texto legal determina que:
“1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado.
(…)”.
Por último, el artículo 26 del TRLITPAJD recoge que:
“La cuota tributaria se obtendrá aplicando a la base liquidable el tipo de gravamen del 1 por 100.”
Conforme a los preceptos transcritos, la disolución y liquidación de una sociedad o disminución de capital de la misma, con la adjudicación a los socios de los bienes que constituyen su activo es una operación sujeta a la modalidad de operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuyos sujetos pasivos serán los socios por los bienes y derechos recibidos. En este caso, el sujeto pasivo será el consultante. La base imponible será el valor real de los bienes y derechos que se le adjudiquen, los inmuebles, valor real que podrá ser comprobado por la Administración Tributaria, y al que se aplicará el tipo de gravamen del 1 por 100.
Por lo tanto, la base imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (valor real del bien transmitido menos las cargas que sean deducibles por disminuir dicho valor real) debe coincidir con el valor de mercado. Así lo tiene dicho el Tribunal Supremo en una constante jurisprudencia. En efecto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la cuestión, habiendo establecido como doctrina jurisprudencial que, cuando exista un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el valor de mercado –entre otras, sentencia de 16 de junio de 1994–. Así mismo, en la sentencia de 5 de octubre de 1995, el Tribunal Supremo, tras afirmar que no existe un valor real, entendido éste como un carácter o predicado ontológico de las cosas, y que esta apreciación nos lleva a lo que se denomina valor de mercado, establece que dicho valor de mercado ha sido definido con gran corrección por la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 de noviembre de 1994, en cuyo Anexo I.1 se define el valor de mercado del siguiente modo: «Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación».
1. Valor Catastral
El valor catastral es una valoración administrativa realizada por el Catastro Inmobiliario y se utiliza principalmente para calcular impuestos locales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El valor catastral no siempre refleja el valor de mercado real del inmueble, ya que se basa en criterios de valoración específicos establecidos por la administración local.
- Determinación: El valor catastral se calcula teniendo en cuenta características del inmueble como la ubicación, superficie, antigüedad, y el tipo de construcción, entre otros factores.
- Actualización: Los valores catastrales se actualizan periódicamente, aunque en algunos casos pueden ser menos frecuentes.
2. Valor de Mercado
El valor de mercado es el precio estimado que un inmueble podría alcanzar en una transacción en el mercado abierto, es decir, el precio por el que se vendería el inmueble en condiciones normales de mercado.
- Determinación: Se basa en la oferta y demanda del mercado inmobiliario, y puede ser evaluado a través de tasaciones realizadas por expertos inmobiliarios o agentes.
- Uso: Es utilizado para calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la compra de inmuebles, así como para la valoración de inmuebles en procesos de herencia o donación.
3. Valor Catastral en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Para el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en la adquisición de inmuebles, el valor sobre el cual se calcula el IVA generalmente corresponde al valor de transmisión acordado en la venta, y no al valor catastral.
- Aplicación: En las ventas de inmuebles sujetos a IVA, el impuesto se calcula sobre el valor de la transacción acordado entre las partes, que debería reflejar el valor real de mercado.
4. Valor en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
En el contexto del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el valor del inmueble es relevante para determinar la base imponible del impuesto.
- Determinación: Generalmente se utiliza el valor de mercado del inmueble en el momento del fallecimiento del causante o en el momento de la donación. En algunos casos, las administraciones fiscales pueden establecer valores mínimos o de referencia para asegurar una base imponible adecuada.
5. Valor en el Impuesto sobre el Patrimonio
Para el Impuesto sobre el Patrimonio, los inmuebles se valoran al valor de mercado en el momento de la valoración.
- Determinación: Se realiza una tasación o se toma como referencia el valor de mercado para calcular la base imponible del impuesto.
6. Valor para la Determinación de Rentas
En el caso de la determinación de rentas inmobiliarias, como el alquiler o la renta imputada en caso de propiedad no arrendada, se utilizan métodos específicos para calcular el valor de referencia del inmueble.
- Determinación: El valor de mercado o una renta estimada en función del tipo de inmueble y la ubicación puede ser utilizado para calcular las rentas imputadas.
Consideraciones Adicionales
- Actualización de Valores: Los valores catastrales y de mercado pueden necesitar actualización para reflejar los cambios en el mercado inmobiliario o en la normativa fiscal.
- Normativa Local: Las normativas fiscales y la forma de calcular los valores de los inmuebles pueden variar según la jurisdicción, por lo que es importante consultar la normativa específica aplicable en cada caso.