Qué valor se debe dar a los inmuebles.

El artículo 19.1.1º del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993)- en adelante TRLITPAJD-, determina lo siguiente:

“1. Son operaciones societarias sujetas:

1.º La constitución de sociedades, el aumento y disminución de su capital social y la disolución de sociedades.

[…]”.

Por otra parte, el artículo 23 del mismo texto legal recoge que:

“Estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:

[…]

b) En la disolución de sociedades y reducción de capital social, los socios, copropietarios, comuneros o partícipes por los bienes y derechos recibidos.”

A su vez, el artículo 25 del TRLITPAJD establece que:

“[…]

4. En la disminución de capital y en la disolución, la base imponible coincidirá con el valor real de los bienes y derechos entregados a los socios, sin deducción de gastos y deudas.”

No obstante, el artículo 46 del mismo texto legal determina que:

“1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado.

(…)”.

Por último, el artículo 26 del TRLITPAJD recoge que:

“La cuota tributaria se obtendrá aplicando a la base liquidable el tipo de gravamen del 1 por 100.”

Conforme a los preceptos transcritos, la disolución y liquidación de una sociedad o disminución de capital de la misma, con la adjudicación a los socios de los bienes que constituyen su activo es una operación sujeta a la modalidad de operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuyos sujetos pasivos serán los socios por los bienes y derechos recibidos. En este caso, el sujeto pasivo será el consultante. La base imponible será el valor real de los bienes y derechos que se le adjudiquen, los inmuebles, valor real que podrá ser comprobado por la Administración Tributaria, y al que se aplicará el tipo de gravamen del 1 por 100.

Por lo tanto, la base imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (valor real del bien transmitido menos las cargas que sean deducibles por disminuir dicho valor real) debe coincidir con el valor de mercado. Así lo tiene dicho el Tribunal Supremo en una constante jurisprudencia. En efecto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la cuestión, habiendo establecido como doctrina jurisprudencial que, cuando exista un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el valor de mercado –entre otras, sentencia de 16 de junio de 1994–. Así mismo, en la sentencia de 5 de octubre de 1995, el Tribunal Supremo, tras afirmar que no existe un valor real, entendido éste como un carácter o predicado ontológico de las cosas, y que esta apreciación nos lleva a lo que se denomina valor de mercado, establece que dicho valor de mercado ha sido definido con gran corrección por la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 de noviembre de 1994, en cuyo Anexo I.1 se define el valor de mercado del siguiente modo: «Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación».

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1. Valoración para la Compraventa:

• Valor de Mercado: Es el valor más comúnmente utilizado en transacciones inmobiliarias. Representa el precio al que se podría vender el inmueble en condiciones normales de mercado. Este valor se determina a partir de comparaciones con ventas recientes de inmuebles similares en la misma área.
• Tasación: Es una valoración realizada por un perito o tasador profesional, que se utiliza en situaciones como la obtención de un crédito hipotecario. La tasación tiene en cuenta factores como el estado de conservación del inmueble, su ubicación, la superficie, y el mercado inmobiliario local.

2. Valoración para Fines Fiscales:

• Valor Catastral: Este es el valor asignado por la administración pública para fines fiscales, como el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El valor catastral suele ser inferior al valor de mercado y se actualiza periódicamente por la administración.
• Valor a Efectos del Impuesto sobre el Patrimonio o Sucesiones y Donaciones: Para calcular el valor de un inmueble en estos impuestos, se suele utilizar el valor de mercado. En algunas jurisdicciones, se permite usar el valor catastral multiplicado por un coeficiente de actualización.

3. Valoración para la Declaración del Impuesto sobre la Renta:

• Valor de Adquisición y Valor de Transmisión: En la declaración de la renta, cuando se vende un inmueble, se debe declarar el valor de adquisición (el precio original de compra más gastos) y el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta). La diferencia entre estos valores determina la ganancia o pérdida patrimonial, que estará sujeta a impuestos.

4. Valoración en Situaciones Especiales:

• Valor Contable: En el contexto empresarial, los inmuebles pueden tener un valor contable que refleja su coste de adquisición menos la depreciación acumulada.
• Valor de Expropiación: Si un inmueble es expropiado por el estado, se debe determinar un valor justo de compensación, que puede ser negociado entre las partes o determinado por un tribunal si no hay acuerdo.

5. Valoración en Contexto de Divorcio o Disolución de Sociedad:

• Valoración Justa: En el contexto de un divorcio o la disolución de una sociedad, el valor del inmueble debe ser determinado de manera justa, considerando tanto el valor de mercado como cualquier aprecio o depreciación desde la fecha de adquisición.